공동저당 뒤 지은 건물, 경매만으로 법정지상권을 얻을 수 있을까
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 소유자가 달라져도 새 건물의 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 특별한 사정과 확인할 기준을 살펴봐요.
토지와 기존 건물에 공동저당권이 설정된 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물의 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 예외를 검토하려면 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일한지부터 살펴봐야 해요.
아울러 토지 저당권자에게 신축 건물에 대해서도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지 등 특별한 사정이 확인되어야 해요.
확인할 때는 기존 건물과 신축 건물을 나눠 봐요
법정지상권의 성립 요건에는 저당권을 설정할 당시 건물이 존재했는지, 토지와 건물이 같은 사람의 소유였는지, 저당권 설정 뒤 경매로 소유자가 달라졌는지가 포함돼요.
공동저당 설정 당시 있던 건물과 나중에 지은 건물은 같은 것으로 보지 않기 때문에, 경매로 소유자가 나뉘었다는 사실만으로 신축 건물에 권리가 생긴다고 판단할 수 없어요.
따라서 상황을 살필 때는 공동저당권 설정 당시의 토지·건물 소유 관계와 건물의 존재 여부를 먼저 구분하고, 이후 기존 건물이 철거돼 신축됐는지도 확인해야 해요.
이어서 신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같은지, 토지 저당권자에게 새 건물에 대한 공동저당권을 같은 순위로 설정했는지 등 원문이 제시한 특별한 사정이 있는지 살펴볼 수 있어요.
이런 사실 확인은 기준을 이해하기 위한 것이며, 개별 사건의 결론을 단정하는 방법은 아니에요.
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자주 묻는 질문
법정지상권의 성립 여부를 볼 때 무엇부터 확인해야 하나요?
저당권 설정 시점에 건물이 있었는지, 당시 토지와 건물의 소유자가 동일했는지, 이후 경매로 소유자가 달라졌는지를 차례로 살펴봐야 해요. 공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면 신축 건물은 별도로 구분해야 합니다.
법정지상권은 등기해야 성립하나요?
제공 자료에 따르면 법정지상권은 경매 매수인이 매각대금을 지급한 때 성립하며, 법률에 따른 물권변동이므로 성립을 위해 등기가 필요하지 않아요. 다만 다른 사람에게 권리를 처분하려면 먼저 자신의 명의로 지상권설정등기를 해야 해요.